Bail commercial : qui paie les travaux d'aménagement, bailleur ou preneur ?

Par la rédaction C2O Capital · Publié le 3 novembre 2026 · Mis à jour le 3 novembre 2026

Dans un bail commercial, qui paie les travaux d'aménagement ? La réponse courte : le preneur paie l'aménagement de ses locaux, le bailleur les grosses réparations et, sauf clause expresse, la mise en conformité imposée. Entre les deux, presque tout se négocie, et la rédaction du bail peut déplacer jusqu'à 20 % d'un budget d'installation. Ce guide fait le point sur les règles du Code civil et de la loi Pinel, le sort des aménagements en fin de bail, et leurs conséquences financières pour les deux parties.

Qui paie les travaux dans un bail commercial ?

Par défaut, le bailleur paie les grosses réparations, les travaux liés à la vétusté qui en relèvent et la mise en conformité exigée par l'administration. Le preneur paie l'aménagement de ses locaux et l'entretien courant. Le bail peut transférer certaines charges au preneur, mais jamais les grosses réparations de l'article 606, et seulement par une clause expresse.

Trois étages de règles se superposent : le Code civil, qui fixe le régime de droit commun du louage ; le statut des baux commerciaux du Code de commerce, durci par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret du 3 novembre 2014 ; et le bail lui-même, qui reste la première source à lire.

Le socle du Code civil

Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et d'en faire jouir paisiblement le preneur (article 1719). Il doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et faire, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives (article 1720). Le preneur ne répond ni de la vétusté ni de la force majeure (article 1755).

L'article 606 définit les grosses réparations : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». La Cour de cassation a longtemps tenu cette liste pour limitative, puis en a retenu une lecture plus large, centrée sur les travaux qui intéressent l'immeuble « dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764). La qualification d'un poste précis reste donc discutée : c'est un point à faire trancher par un avocat avant signature.

Ce que la loi Pinel interdit de transférer

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014, l'article R145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire :

1. les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil, et les honoraires liés à ces travaux ;
2. les dépenses de travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le bien en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations ;
3. les impôts dont le bailleur est le redevable légal, notamment la contribution économique territoriale, la taxe foncière et les taxes liées à l'usage du local pouvant en revanche être refacturées ;
4. les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ;
5. dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et coûts de travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Une nuance pèse lourd dans un projet d'aménagement : les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique sortent de ces exclusions. Autrement dit, si le preneur veut mieux que l'existant, l'écart est pour lui.

La loi Pinel impose aussi deux documents utiles à la négociation : un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie (article L145-40-1), et, à la signature puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage sur trois ans, avec leur budget, ainsi qu'un récapitulatif des travaux réalisés sur les trois années précédentes (article L145-40-2). Pour un preneur, ce sont les deux pièces à exiger avant de chiffrer son aménagement : elles révèlent ce que le bailleur prévoit de financer, et dans quel état il livre.

La mise en conformité : une charge du bailleur, sauf clause expresse

La jurisprudence rattache les travaux de mise en conformité imposés par l'administration (sécurité incendie, accessibilité, par exemple) à l'obligation de délivrance du bailleur. Ils restent à sa charge, sauf stipulation expresse du bail les transférant au preneur. Une clause générale par laquelle le preneur « prend les lieux en l'état » ou s'engage à « respecter les normes » ne suffit en principe pas ; les juges examinent la rédaction au cas par cas. Et même transférée, cette charge ne peut pas inclure ce qui relève des grosses réparations.

Le preneur doit-il payer seul ses travaux d'aménagement ?

Les travaux d'aménagement propres à l'activité du preneur (cloisons, sols, éclairage d'appoint, cuisine, salles de réunion, mobilier) sont à sa charge. Le bailleur peut toutefois les financer en partie par des mesures d'accompagnement : franchise de loyer ou participation aux travaux, en contrepartie d'une durée ferme ou d'un loyer plus élevé.

Les travaux du preneur supposent en général l'autorisation écrite du bailleur, dès qu'ils touchent au gros œuvre, aux réseaux ou à la distribution des locaux : la plupart des baux le prévoient. Le bailleur peut aussi imposer son architecte ou son bureau de contrôle. Ces honoraires sont à budgéter.

Sur un marché locatif détendu, la négociation porte d'abord sur ce que le bailleur finance. En Île-de-France, les mesures d'accompagnement atteignent 32,2 % du loyer facial au troisième trimestre 2026 sur les baux de plus de 1 000 m² selon ImmoStat, cité par CoStar. Nous détaillons l'arbitrage entre franchise, participation aux travaux et aménagement financé dans notre analyse des mesures d'accompagnement à plus de 30 %.

Tableau de répartition par nature de travaux

En fin de bail : qui garde les aménagements, qui paie leur dépose ?

C'est la question la plus souvent négligée à la signature, et la plus coûteuse à la sortie. Deux clauses la règlent.

La clause d'accession prévoit que les aménagements fixés au local deviennent la propriété du bailleur, le plus souvent en fin de bail, parfois au fur et à mesure des travaux, avec ou sans indemnité selon ses termes. Sans clause, les règles de l'accession du Code civil (article 555) s'appliquent, avec des solutions qui varient selon les situations. Le mobilier et les équipements non fixés y échappent : ils restent au preneur, qui les emporte.

La clause de remise en état peut au contraire imposer au preneur de déposer ses aménagements et de restituer les locaux dans leur état d'origine. Selon Cushman & Wakefield (Office Fit Out Cost Guide EMEA 2026), la remise en état coûte à Paris 80, 140 ou 190 €/m² selon le standard d'aménagement. Les deux clauses doivent être cohérentes : un bail qui fait accéder les aménagements au bailleur tout en exigeant leur dépose aux frais du preneur cumule les inconvénients pour ce dernier. L'état des lieux d'entrée fixe la référence ; sans lui, la présomption de l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le preneur a reçu les lieux en bon état, ne joue pas en faveur du bailleur.

L'effet sur le loyer de renouvellement

Pour le bailleur, l'enjeu est aussi la valeur. Selon l'article R145-8 du Code de commerce, les améliorations apportées aux lieux pendant le bail à renouveler ne sont prises en compte dans la valeur locative que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement, notamment en acceptant un loyer réduit. Les praticiens relèvent que les améliorations financées par le seul preneur ne pèsent alors, en principe, qu'au renouvellement suivant, une fois l'accession acquise. Une participation du bailleur, même partielle, change donc le calendrier de valorisation. Pour des bureaux, dont le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative hors plafonnement, l'effet est direct.

Cas chiffré : ce que vaut la rédaction du bail

Hypothèses illustratives : un preneur s'installe sur 1 000 m² de bureaux à Paris pour un bail de neuf ans avec six ans fermes. Le projet complet coûte 1 500 € HT/m², le standard moyen parisien du guide Cushman & Wakefield EMEA 2026, ventilé ci-dessous par nature juridique. Le coût actualisé est calculé au taux hypothétique de 8 % (coût du capital du preneur), sans indexation ni fiscalité.

Entre le bail le plus protecteur sans remise en état (1,29 M€) et le bail le plus défavorable avec remise en état (1,59 M€), l'écart atteint 302 500 € en valeur actuelle, soit 20 % du budget d'aménagement. Pour un DAF, c'est l'équivalent de plusieurs mois de franchise : la négociation de ces clauses vaut autant que celle du loyer. Pour le bailleur, la lecture est symétrique : chaque charge transférée améliore son rendement, mais renchérit l'offre face aux immeubles concurrents.

Traitement comptable des aménagements du preneur

Les aménagements payés par le preneur sont immobilisés et amortis sur leur durée d'utilisation, plafonnée en pratique par la durée du bail lorsqu'ils reviennent au bailleur ; fiscalement, le BOFiP traite ces cas sous le régime des aménagements sur sol d'autrui (BOI-BIC-AMT-20-40-30). L'obligation de remise en état peut justifier une provision, rattachée au coût d'entrée de l'actif en normes françaises (PCG, article 213-8) comme en IFRS (IAS 16 et IAS 37). Nous détaillons ces points dans notre analyse du coût de l'aménagement de bureaux au m². Le choix entre paiement comptant, crédit et location relève ensuite de l'arbitrage Capex ou Opex.

Check-list avant de signer

1. Obtenir l'inventaire des charges, l'état prévisionnel des travaux sur trois ans et le récapitulatif des trois années passées (article L145-40-2).
2. Faire établir un état des lieux d'entrée contradictoire et détaillé, photos à l'appui (article L145-40-1).
3. Vérifier qu'aucune clause ne transfère au preneur des grosses réparations ou des travaux de vétusté qui en relèvent (article R145-35).
4. Identifier toute clause expresse de transfert de la mise en conformité, et chiffrer les travaux de conformité prévisibles de l'immeuble.
5. Lire ensemble la clause d'accession et la clause de remise en état, et négocier une restitution « en l'état » pour les aménagements réutilisables.
6. Fixer par écrit la procédure d'autorisation des travaux du preneur et les honoraires du conseil du bailleur.
7. Si l'aménagement est financé par un tiers, obtenir l'accord du bailleur sur le montage et sur le sort des biens financés.
8. Chiffrer le tout en valeur actuelle, remise en état comprise, avant de comparer deux offres de locaux.

Les limites de ce guide

Cet article décrit le régime général des baux commerciaux de bureaux. Il ne traite pas des baux antérieurs à novembre 2014 non renouvelés, des baux dérogatoires ou professionnels, ni des locaux monovalents, qui obéissent à des règles propres. La qualification d'un poste de travaux, la portée d'une clause et le traitement fiscal d'une accession dépendent des faits : elles doivent être validées par un avocat en droit immobilier et par l'expert-comptable. Le cas chiffré repose sur des hypothèses simplifiées et ne remplace pas l'analyse d'un bail réel.

Conclusion

Dans un bail commercial, la règle de départ est claire : au bailleur la structure, la vétusté qui en relève et la conformité imposée, au preneur son aménagement. Mais c'est la rédaction du bail, notamment les clauses de conformité, d'accession et de remise en état, qui fixe la facture réelle, et elle peut peser 20 % du budget. À négocier avec un avocat, chiffres à l'appui.

C2O Capital, courtier en cours d'immatriculation à l'ORIAS, structure le financement de la part de l'aménagement à la charge du preneur (cloisons, mobilier, cuisine, salle de réunion, décoration, etc.) en loyer mensuel constant sur 24 à 72 mois, dès 50 000 € HT, prestation clé en main comprise. Le montage est détaillé sur la page Nos solutions ; le simulateur donne un loyer indicatif. Tout financement reste soumis à l'accord de l'établissement financeur.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance, Code civil, articles 555, 606, 1719, 1720, 1731 et 1755.
• Légifrance, Code de commerce, article R145-35, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ; Code de commerce, articles L145-40-1, L145-40-2 et R145-8.
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi Pinel), codifiée dans le Code de commerce.
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 13 juillet 2005, n° 04-13.764 (critère de la structure et de la solidité générale de l'immeuble), consultable sur Judilibre.
• Cushman & Wakefield, EMEA Office Fit Out Cost Guide 2026 (coût d'aménagement et de remise en état, Paris), mars 2026.
• CoStar, Hausse conséquente des mesures d'accompagnement en Île-de-France (données ImmoStat T3 2026), octobre 2026.
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-30 (amortissement des constructions et aménagements sur sol d'autrui).