Par la rédaction C2O Capital · Publié le · Mis à jour le
Les mesures d'accompagnement consenties sur les bureaux franciliens dépassent désormais 30 % du loyer facial : 32,2 % au troisième trimestre 2026 selon ImmoStat. Une part importante de ces franchises sert en réalité à financer l'aménagement du preneur. Pour un bailleur, une SCPI ou une foncière, la question n'est donc pas seulement « combien concéder », mais sous quelle forme : franchise, participation aux travaux ou aménagement financé par un tiers n'ont ni le même coût actualisé, ni le même effet sur la trésorerie et la valeur.
- ImmoStat mesure 30,6 % de mesures d'accompagnement au T2 2026 et 32,2 % au T3 sur les baux de plus de 1 000 m² en Île-de-France, avec plus de 40 % à La Défense et dans le Croissant Ouest.
- À taux affiché identique, une participation aux travaux versée d'avance coûte plus cher au bailleur qu'une franchise, en valeur actuelle et en trésorerie.
- Un preneur dont le capital coûte plus cher que le financement accepte de céder une partie de sa franchise contre un aménagement sans apport : dans notre cas, 2,6 mois, soit environ 176 000 € de valeur actuelle pour le bailleur.
- Le mécanisme n'a pas d'intérêt pour un preneur très liquide, dont le coût du capital est inférieur au coût du financement.
Que sont les mesures d'accompagnement et où en sont-elles en 2026 ?
Les mesures d'accompagnement sont les avantages consentis par le bailleur pour signer un bail : franchise de loyer, participation aux travaux, paliers. Exprimées en pourcentage du loyer facial, elles atteignent 32,2 % au T3 2026 sur les transactions de plus de 1 000 m² en Île-de-France selon ImmoStat, un niveau historiquement élevé.
Le GIE ImmoStat, qui réunit les données de BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL, publie cet indicateur chaque trimestre. Les derniers points disponibles :
| Période | Île-de-France | Secteurs extrêmes | Source |
|---|---|---|---|
| T4 2025 | 30,3 % | ImmoStat, via Business Immo | |
| T1 2026 | 30,4 % | La Défense 40,1 % | ImmoStat, via Business Immo |
| T2 2026 | 30,6 % | QCA 16,4 % / La Défense 41,9 % | ImmoStat, 17 juillet 2026 |
| T3 2026 | 32,2 % | Centre Ouest hors QCA 15,5 % / Croissant Ouest 42,5 % | ImmoStat, via CoStar, octobre 2026 |
Knight Frank, dans son étude du premier trimestre 2026, retient un ordre de grandeur cohérent, d'environ 30 % en moyenne. BNP Paribas Real Estate situait les mesures autour de 24 % en Île-de-France dans sa revue du premier semestre 2025, sous les 20 % dans Paris et à 36 % à La Défense. La hausse est donc nette en dix-huit mois. Les écarts entre sources tiennent surtout au périmètre (seuil de surface, période glissante ou trimestrielle, pondération par la surface) et ne changent pas le diagnostic : l'écart entre loyer facial et loyer économique se creuse, surtout hors de Paris.
Le contexte explique cette pression : selon les chiffres ImmoStat commentés par Cushman & Wakefield, la demande placée de bureaux recule de 14 % sur les neuf premiers mois de 2026 en Île-de-France. Plutôt que de baisser le loyer facial, les bailleurs ajustent par les mesures.
Pourquoi un bailleur défend-il le loyer facial ?
Parce que le loyer facial sert de base à l'indexation pendant tout le bail et alimente les références de marché, y compris pour fixer le loyer de renouvellement des bureaux. Une franchise coûte ponctuellement ; une baisse du facial coûte durablement. Mais un expert évaluateur raisonne en loyer économique : le facial seul ne crée pas de valeur.
Trois mécanismes justifient cet arbitrage.
- L'indexation : la clause d'indexation s'applique au loyer stipulé au bail. Une franchise de 20 mois ne réduit pas la base indexée des années suivantes ; un loyer facial abaissé de 20 %, si.
- Le renouvellement : pour les locaux à usage exclusif de bureaux, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement ; il est fixé à la valeur locative, déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux équivalents (Code de commerce, articles L145-36 et R145-11). Les loyers de marché, et la façon dont on y intègre ou non les mesures, pèsent donc directement sur ce débat.
- Les comparables : les loyers faciaux publiés servent de références pour les autres commercialisations comme pour les expertises.
La limite est connue de tous les acteurs : l'expert qui évalue l'immeuble retient un loyer de marché et tient compte des avantages restant à courir. Un loyer facial « gonflé » par 30 % de franchise n'améliore pas la valeur ; c'est la baisse réelle du coût des mesures qui l'améliore. Toute la question est donc : peut-on réduire ce coût sans dégrader l'offre faite au preneur ?
Franchise, participation aux travaux, aménagement financé : le cas chiffré
Hypothèses, toutes illustratives : un bailleur institutionnel (SCPI, OPCI ou foncière) loue 2 000 m² de bureaux en Île-de-France à 450 € HT HC/m²/an, soit 900 000 € par an, pour un bail de neuf ans avec six ans fermes. Le marché impose 30 % de mesures sur la période ferme, soit 21,6 mois de loyer. Le preneur doit aménager le plateau pour 1 200 € HT/m², soit 2,4 M€ HT (cloisons, mobilier, cuisine, salle de réunion, décoration, etc.), un niveau cohérent avec les moyennes parisiennes détaillées dans notre analyse du coût de l'aménagement de bureaux au m².
Trois structures, à taux de mesures affiché identique pour les deux premières :
- S1, franchise longue : 21,6 mois de franchise en début de bail ; le preneur paie ses travaux comptant.
- S2, franchise et participation : 9,6 mois de franchise (720 000 €) et une participation aux travaux de 900 000 € versée à la livraison ; le preneur finance le solde de 1,5 M€.
- S3, aménagement financé par un tiers : un établissement financeur porte les 2,4 M€ de travaux ; le preneur verse un loyer d'aménagement sur 72 mois au taux hypothétique de 7 %, soit 40 918 € HT par mois. En contrepartie, il accepte une franchise plus courte, calculée pour que son coût actualisé soit identique à S1 : 19 mois.
Taux d'actualisation retenus : 6 % pour le bailleur, 10 % pour le preneur, dont le capital est plus rare et plus cher. Flux mensuels, avant impôt, hors TVA et hors indexation.
Ce que voit le bailleur
| Bailleur | S1 franchise | S2 franchise + participation | S3 aménagement financé |
|---|---|---|---|
| Décaissement à la signature | 0 | 900 000 | 0 |
| Flux net année 1 | 0 | −720 000 | 0 |
| Flux net année 2 | 180 000 | 900 000 | 375 000 |
| Flux nets années 3 à 6 (par an) | 900 000 | 900 000 | 900 000 |
| Total sur la période ferme | 3 780 000 | 3 780 000 | 3 975 000 |
| Mesures, en % des loyers faciaux | 30,0 % | 30,0 % | 26,4 % |
| Loyer économique (€/m²/an) | 315 | 315 | 331 |
| Valeur actuelle à 6 % | 3 011 848 | 2 944 287 | 3 188 076 |
| Écart de valeur actuelle avec S1 | — | −67 561 | +176 228 |
Deux enseignements pour un comité d'investissement. D'abord, le taux de mesures affiché ne dit rien de leur coût réel : S1 et S2 affichent tous deux 30 %, mais la participation versée d'avance coûte 67 600 € de plus en valeur actuelle et exige 900 000 € de trésorerie à la signature. Pour une SCPI, ce décaissement pèse directement sur la capacité distributive de l'exercice. Ensuite, S3 réduit les mesures de 30 à 26,4 % et relève le loyer économique de 315 à 331 €/m²/an, sans décaissement du bailleur.
Ce que voit le preneur
| Preneur | S1 franchise | S2 franchise + participation | S3 aménagement financé |
|---|---|---|---|
| Décaissement travaux à la livraison | 2 400 000 | 1 500 000 | 0 |
| Décaissements année 1 (travaux + loyers) | 2 400 000 | 1 680 000 | 491 011 |
| Décaissements années 3 à 6 (par an) | 900 000 | 900 000 | 1 391 011 |
| Total nominal sur 6 ans | 6 180 000 | 6 180 000 | 6 921 068 |
| Valeur actuelle du coût à 10 % | 5 013 607 | 4 905 878 | 5 013 665 |
Le preneur paie plus en nominal dans S3 (6,92 M€ contre 6,18 M€) : c'est le coût du financement. Mais en valeur actuelle à son coût du capital, S1 et S3 sont équivalents, et S3 lui évite de mobiliser 2,4 M€ dès la première année. Il préfère d'ailleurs S2 à S1 : la participation du bailleur lui transfère du capital, ce qui explique que les preneurs la réclament et que les bailleurs la paient cher.
D'où vient la valeur créée ?
Elle ne vient pas d'un jeu d'écriture, mais de l'écart entre les coûts du capital : le preneur actualise à 10 %, le financeur prête à 7 %, le bailleur actualise à 6 %. En remplaçant un apport de 2,4 M€, qui lui coûte 10 %, par un financement à 7 %, le preneur économise environ 165 000 € en valeur actuelle. Il peut céder cette économie sous forme de mois de franchise ; comme le bailleur actualise à un taux plus bas, ces mois valent un peu plus pour lui, environ 176 000 €. Retirer au preneur son besoin de financement permet ainsi de renégocier la monnaie d'échange.
| Coût du capital du preneur | Franchise qui le laisse indifférent | Mesures pour le bailleur | Gain de valeur actuelle du bailleur |
|---|---|---|---|
| 6 % ou 7 % | Aucune réduction acceptable | 30,0 % | 0 |
| 8 % | 20,9 mois | 29,0 % | ≈ 50 000 |
| 10 % | 19,0 mois | 26,4 % | ≈ 176 000 |
| 12 % | 17,2 mois | 23,9 % | ≈ 299 000 |
La lecture est sans ambiguïté : le levier fonctionne avec des preneurs dont le capital coûte plus cher que le financement, typiquement des entreprises en croissance, des filiales soumises à des budgets d'investissement contraints ou des sociétés qui préservent leurs lignes bancaires. Face à un grand groupe très liquide, il n'y a rien à gagner : mieux vaut négocier directement la franchise. Dans la réalité, le gain se partage selon le rapport de force ; le bailleur peut, par exemple, céder une partie de l'écart pour emporter la décision.
Le traitement comptable et fiscal à connaître
Chez le bailleur
En normes françaises, ni le PCG ni l'ANC ne fixent de règle explicite pour les franchises. Deux méthodes coexistent : la constatation des loyers selon l'échéancier contractuel, ou leur étalement linéaire sur la durée du bail (lissage), à appliquer de manière permanente. Le choix change le profil du résultat, pas les flux. En IFRS 16, le bailleur d'un contrat de location simple comptabilise les loyers de façon linéaire sur la durée du contrat (paragraphe 81) : la franchise est étalée et le produit annuel reflète le loyer économique.
Une participation aux travaux versée en numéraire est une sortie de trésorerie immédiate, dont le traitement comptable dépend de sa nature : travaux réalisés pour le compte du bailleur et immobilisés à son actif, ou avantage consenti au preneur. Sa qualification fiscale et le traitement de la TVA (complément de loyer, remboursement de travaux ou subvention) sont des points délicats : à valider avec un fiscaliste avant signature.
Chez le preneur
Les mêmes options de lissage existent pour la charge de loyer en normes françaises. En IFRS 16, la franchise réduit les paiements de loyers et donc la dette de location et le droit d'utilisation. Les travaux payés comptant (S1) sont immobilisés et amortis ; le loyer d'aménagement (S3) est, en normes françaises, une charge externe qui réduit l'EBITDA, et, en IFRS 16, le plus souvent un droit d'utilisation et une dette supplémentaires. L'effet sur les covenants dépend de leur définition : voir notre méthode d'arbitrage Capex ou Opex.
Si les aménagements financés sont fixés au local, une clause d'accession peut les faire revenir au bailleur, en cours ou en fin de bail. Elle doit être articulée avec le contrat de financement, la durée ferme du bail et l'obligation éventuelle de remise en état. À faire rédiger par l'avocat du bailleur et vérifier par celui du preneur.
Ce que regardent les trois comités
Le comité d'investissement du bailleur compare les structures en valeur actuelle et en loyer économique, pas en taux de mesures affiché. Il regarde l'effet sur la trésorerie du véhicule à la signature, sur la distribution de l'exercice et sur la valeur d'expertise. Il vérifie que la durée ferme couvre la durée du financement.
Le comité de crédit du financeur analyse d'abord le preneur : solidité financière, durée ferme restant à courir, part des travaux sans valeur de récupération (cloisons, faux plafonds) par rapport au mobilier et aux équipements. Un bail ferme court ou un preneur fragile ferment la porte, ou renchérissent le taux.
Le preneur compare, à son propre coût du capital, la valeur actuelle de chaque offre complète : loyer immobilier, loyer d'aménagement, travaux restant à sa charge, remise en état. Il pèse aussi ce qui ne figure pas dans les flux : délai de livraison, risque de dépassement de budget, pilotage du chantier.
Grille de décision pour le bailleur
- Le preneur a-t-il un besoin de financement de ses travaux ? Sinon, négociez la franchise sans autre levier.
- Son coût du capital dépasse-t-il nettement le coût du financement ? C'est la condition pour qu'un échange franchise contre financement crée de la valeur.
- La durée ferme du bail est-elle au moins égale à la durée du financement ?
- Le dossier du preneur passera-t-il un comité de crédit (liasses, endettement, ancienneté) ?
- La clause d'accession, la remise en état et la cession du bail sont-elles articulées avec le contrat de financement ?
- L'offre globale (loyer immobilier plus loyer d'aménagement) reste-t-elle compétitive face aux immeubles concurrents ?
- Les conséquences fiscales et TVA de chaque structure ont-elles été validées ?
Les limites du raisonnement
Le cas est volontairement simplifié : flux avant impôt, sans indexation, sans TVA, sans valeur de sortie, franchise concentrée en début de bail. Les taux d'actualisation sont des hypothèses ; le résultat y est très sensible, comme le montre le tableau de sensibilité. Le taux de mesures calculé ici n'est pas celui d'ImmoStat, dont la méthode détaillée n'est pas reproduite.
Surtout, l'aménagement financé n'est pas toujours la meilleure option. Pour un preneur très liquide, le comptant reste moins cher. Pour un bailleur très liquide qui vise un preneur de premier rang, une participation aux travaux peut emporter la décision plus vite. Et sur un marché où l'offre est abondante, comme à La Défense ou dans le Croissant Ouest, le preneur peut tout simplement exiger la franchise maximale et un aménagement financé. Pour la logique de vacance et de commercialisation côté bailleur, voir notre analyse sur l'aménagement en Opex pour les bailleurs, SCPI et foncières.
Conclusion
À plus de 30 % de mesures d'accompagnement, la négociation d'un bail de bureaux se joue autant sur la forme des concessions que sur leur montant. Quand une partie de la franchise sert à financer l'aménagement du preneur, sortir ce financement de la négociation locative permet de réduire le coût réel des mesures, de relever le loyer économique et de préserver la trésorerie du bailleur, à condition que le preneur ait un coût du capital supérieur à celui du financement.
C2O Capital, courtier en cours d'immatriculation à l'ORIAS, structure ce type de montage : les travaux d'aménagement (cloisons, mobilier, cuisine, salle de réunion, décoration, etc.) sont convertis en loyer mensuel constant sur 24 à 72 mois, dès 50 000 € HT, prestation clé en main comprise. Le détail figure sur la page Nos solutions ; le simulateur donne un loyer indicatif en €/m²/an. Tout financement reste soumis à l'accord de l'établissement financeur.
Questions fréquentes
Quel est le niveau des mesures d'accompagnement en Île-de-France en 2026 ?
Selon ImmoStat, 30,6 % au T2 2026 et 32,2 % au T3 2026 sur les transactions de bureaux de plus de 1 000 m², avec de forts écarts : autour de 16 % dans le centre de Paris, plus de 40 % à La Défense et dans le Croissant Ouest.
Quelle différence entre loyer facial et loyer économique ?
Le loyer facial est celui inscrit au bail. Le loyer économique est le loyer réellement perçu une fois déduites les mesures d'accompagnement. Avec 30 % de mesures, un facial de 450 €/m²/an correspond à un loyer économique de 315 €/m²/an sur la période ferme.
Vaut-il mieux accorder une franchise ou une participation aux travaux ?
À montant nominal identique, la franchise coûte généralement moins cher au bailleur en valeur actuelle, car la participation est versée d'avance. Dans notre cas, l'écart atteint 67 600 €, avec 900 000 € de trésorerie mobilisée à la signature.
Comment réduire les mesures d'accompagnement sans perdre le preneur ?
En traitant séparément son besoin de financement des travaux : un aménagement financé par un tiers lui évite l'apport, et il peut alors accepter une franchise plus courte. L'échange crée de la valeur si le coût du capital du preneur dépasse le coût du financement.
Comment une SCPI comptabilise-t-elle une franchise de loyer ?
En normes françaises, aucune règle explicite n'impose une méthode : le loyer peut suivre l'échéancier contractuel ou être étalé sur la durée du bail, de façon permanente. En IFRS 16, le bailleur étale linéairement les loyers. Le choix est à arrêter avec l'expert-comptable et le commissaire aux comptes.
Sources
- GIE ImmoStat, Les mesures d'accompagnement au T2 2026, 17 juillet 2026, et Résultats ImmoStat pour le T3 2026, octobre 2026.
- CoStar, Hausse conséquente des mesures d'accompagnement en Île-de-France (T3 2026, données ImmoStat), octobre 2026.
- Business Immo, Les mesures d'accompagnement en légère augmentation en Île-de-France (T1 2026) et Les mesures d'accompagnement ressortent à 30,3 % en moyenne (T4 2025).
- Knight Frank, Le marché des bureaux en Île-de-France, T1 2026.
- BNP Paribas Real Estate, Review bureaux Île-de-France S1 2025.
- Cushman & Wakefield France, Immostat T3 2026 : réactions et analyse (demande placée sur neuf mois), octobre 2026.
- Légifrance, Code de commerce, articles L145-36 et R145-11 (loyer du bail renouvelé des locaux à usage exclusif de bureaux).
- IFRS Foundation, IFRS 16 Contrats de location, paragraphe 81.
- PwC et Éditions Francis Lefebvre, Feuillet rapide comptable 2/21 (méthodes de comptabilisation des avantages consentis dans les baux en normes françaises).
Les termes techniques sont définis dans notre lexique Capex / Opex, notamment mesures d'accompagnement et coût du capital.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil en investissement, en financement, comptable, fiscal ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs ; pour un cas particulier, consultez votre expert-comptable ou votre avocat.
Lire aussi : bailleurs, SCPI, foncières, pourquoi financer l'aménagement en Opex